[摘要] 2011年2月19日，太原市政府出台《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，将本地楼市“限购令”细化成了11条，其中将限购房屋范围从“新建商品住房”扩大到了“住房”，即购房人购买存量房也将按此政策执行。
2011年2月19日，太原市政府出台《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，将本地楼市“限购令”细化成了11条，其中将限购房屋范围从“新建商品住房”扩大到了“住房”，即购房人购买存量房也将按此政策执行。
2013年11月28日，时隔两年多，太原市政府再次出台本地楼市“限购令”，把原定购房年龄从18周岁提高到20周岁。凡20周岁以上、有太原市本地户籍且无房的单身人员，只能在本市范围内购买一套住房。
2014年8月4日，在松绑限购风头正盛之时，太原市房地产管理局大厅挂出《关于调整我市住房限购政策促进省城房地产市场健康发展的意见》，本地户口、外地户口在太原买房无需再提供住房套数查询证明。这就意味着，被“束缚”了三年之久的太原楼市，正式取消“限购令”。
据业内人士分析，在这三年多里，受到“限购令”的政策调控，太原市房地产市场逐步“冷静”下来，商品房成交量较为低迷。不管是开发商还是置业者，都持观望状态。为此，凤凰房产太原站就太原市房地产管理局给出的相关数据进行解析。
表2
2011年调控之下 成交套数下降3.49%
在此一系列的调控政策的影响之下，太原市商品房成交量下降，价格走势平稳，外地人购房比例明呈下降，调控措施取得了一定的成效。
一、商品房月末累计可售面积持续上升
2011年，太原市商品房累计可售面积729.03万平方米，同比增加92.53%。其中，商品住房累计可售面积431.5万平方米，同比增加125.36%。
二、商品房成交量下降
2011年，太原市商品房成交面积288.28万㎡，成交套数24366套，无论成交面积还是成交套数均较2010年有所下降，同比分别下降13.76%和3.49%。其中商品住房成交面积244.42万㎡，成交套数20850套，同比也分别下降16.1%和8.92%。
三、商品住房价格走势平稳
2011年，1—12月商品房价格6918.04元/㎡，同比下降9.54％，商品住房交易价格6057.91元/㎡，同比下降了16.77％。全年商品房价格走势平稳，同比下降幅度较大，主要是由于2010年同期星河湾高品质楼盘签约，造成太原市商品住房价格大幅上涨。进入2011年，太原市商品住房价格回归理性。
四、普通商品住房占了近七成
2011年1—12月份，在新建商品住房销售中，144㎡以下的普通商品住房占到了整个商品住房销售的68.4%，144㎡以上的非普通商品住房所占比重仅占31.6%，说明在太原市144㎡以下的普通商品住房消费成为主流。
五、外地人购房比例明显下降
2011年1—12月商品住房购买对象中，外地人购房67.53万㎡，占商品住房消费的27.6%，较2010年底的33.20%减少5.6个百分点；按套数计算外地人购买5891套占28.25%，较2010年底的34.42%减少6.17个百分点。上述数据说明，2011年2月份“限购令”出台以来，外地人购房受到了很大的限制，购房比例明显下降。
六、 “二手房”市场亦现疲软
受“限购令”的影响，2011年1—12月份，“二手房”成交6102套，较上年同比下降了12.58%，其中“二手住房”成交6094套，同比下降11.13%，“二手房”市场的观望气氛渐浓。
表3
2012年房价6507元/㎡ 下降5.94%
2012年的数据可以看出，太原市商品房市场供应充足，中小户型进一步受到老百姓青睐；新建商品房的价位多集中于3000-8000元/㎡的中低价位上，新建商品房、商品住房价格维持稳定。
一、商品房和商品住房供应充足
2012年商品房批准预售面积721.33万㎡，较上年同期增加16.67个百分点，月末累计可售面积1025.35万㎡；其中商品住房的批准预售面积578.66万㎡，较上年同期增加15.16个百分点，月末累计可售面积647.68万㎡。从数据可以看出，太原市商品房和商品住房供应充足。
二、新建商品住房中小户型近七成
2012年，新建商品住房供应结构面积累计登记销售中，80-144㎡之间的住房占到了整个住房结构的66.48%，其中120-144㎡所占比重，达到了21.45%。
三、商品房、商品住房价格维持稳定
2012年的网上签约数据显示：商品房交易价格6507元/㎡，较去年同期下降5.94％；商品住房交易价格5988元/㎡，同比下降1.15％。
四、中低价位商品住房受到青睐
2012年，太原市新建商品住房中3000—8000元/㎡价位段的购房占到了83.8%，其中4000—5000元/㎡中低价位的住房占到了22%。
五、购房人群中仍然以太原市为主
2012年，商品住房购买对象中，按面积计算本市占67.03%；外地人购房占32.97%，其中本省其它地区占到了25.54%；按套数计算本市人口在2012年购买17728套住房，占到65.28%，外地人购买9428套占34.72%。从面积与套数两个数据上分析，太原市购房人群中仍然以本地市民为主，在外地人购房中，也以我省。
六、二手房成交量同比上升
2012年，二手房成交面积73.29万平方米，较上年同比上升24%，成交金额27.84亿元，同比上升55.14个百分点。
表4
表5
2013年商品房成交量下降
伴随着国家严格调控商品房开发市场、大力推进保障房建设等系列政策措施的实施，太原房地产开发投资告别高增长，总体呈现平稳增长态势。但在商品住房供应量和成交量方面，均有所下降。
一、房地产开发投资增速、比重平稳运行
2013年，全市房地产开发投资完成429.92亿元，增长17.9%，增速比上年（16.9%）加快1.0个百分点；占全市投资的比重为25.7%，比上年（27.6%）下降1.9个百分点；对全市投资增长的贡献率为18.6%，拉动全市投资增长4.9个百分点。房地产开发投资中，住宅投资309.97亿元，增长19.1%；办公楼投资28.55亿元，增长109.7%；商业营业用房投资50.57亿元，增长23.0%；其他投资40.83亿元，下降18.0%。
二、房地产开发大项目成为房地产市场的领军力量
2013年，太原市有项目房地产开发企业326家，占全部房企数量(729个)的44.7%，比重较上年（36.3%）提高8.4个百分点。其中：计划总投资10亿元以上大项目60个，占全部项目个数的14.9%，比重比上年提高1.3个百分点，全年完成投资208.79亿元，占全市房地产开发投资的48.6%。
三、商品房供应充足
2013年，太原市商品房上市面积1009.74万平方米，较上年同期增加36.99%，累计可售面积1588.36万平方米，较上年同期增加54.91%。
四、太原市商品住房供应量和成交量均有所下降
2013年，太原市商品住房上市面积291.06万平方米，较上年同期减少50.41%，累计可售面积605.61万平方米，较上年同期减少6.5%。其中，商品住房成交面积274.59万平方米，成交套数23976套，同比分别减少13.21%和11.71%。
五、改善型住宅受高收入人群亲睐
2013年，太原市新建商品住房供应结构面积累计登记销售中，90平方米到144平方米之间的商品住房占到了整个住房结构的56.13%，小于90平方米的住宅多为刚性需求释放，90平方米到144平方米以改善型住宅为主，居住面积比较大，户型比较宽松舒适，受到一些高收入人群的喜爱。
六、中高价位占七成
2013年，太原新建商品住房中4000元/平方米到8000元/平方米价位区间的住房占到75.68%，其中5000元/平方米到6000元/平方米的中低价位住房占到了22.24%。
七、购买对象以太原本市为主
按面积计算,本市人占74.64%，外地人购房占25.36%( 较 2012年 的 30.3%下 降4.94%)，其中本省其他地区购房者占到了20.24%；按套数计算，本市人在去年购买17545套住房，占到73.18%，外地人购买6431套占26.82%，其中本省其他地区占到21.5%。从面积与套数数据分析，太原市购房人群中仍然以本市为主，在外地人购房中，以本省居民居多。
表6
2014年一季度商品房存量较大
2014年，太原市政府加大房地产市场调控，一季度的成交情况看，商品房供应充足，业内人士称，需要53个月才能消化完存量。房屋施工依然以住宅为主，成交量总体保持稳定，改善性住房占主流；二手房市场交易回归理性。
一、商品房存量较大
2014年1-3月太原市商品房和商品住房月末累计可售面积分别为1590.03万㎡和558.22万㎡；太原市商品房和商品住房成交面积分别为90.24万㎡和71.32万㎡，供应量分别为需求量的17.62和7.83倍，反映出太原市商品房供应充足，也反映出存量较大。
各月月末累计可售面积分别为1636.23万㎡、1601.31万㎡和1590.03万㎡，其中商品住房各月月末累计可售面积为30.56万㎡、45.05万㎡和71.32万㎡。通过以上数据可以看出，太原市商品房月末累计可售面积逐月略有下降，商品住房月末累计可售面积呈现小幅上涨的态势，总体上保持稳定。
二、成交面积以商品住房为主
2014年1-3月，太原市商品房成交面积90.24万㎡，成交套数6556套，成交面积同比增长7.17%，成交套数同比减少5.27%；其中商品住房成交面积为71.32万㎡，成交套数6043套，同比分别下降2.34%和4.7%。商品住房成交面积占商品房成交面积的79.03%,商品住宅户均套型面积118.02㎡。通过以上数据可以看出，太原市商品房成交依然以住房为主，从成交套数来分析呈明显下降趋势。
各月成交面积分别为44.52万㎡、16.6万㎡、29.12万㎡。成交套数分别为2751套、1337套、2469套。商品住房各月成交面积分别为30.56万㎡、14.5万㎡、26.27万㎡。成交套数分别为2559套、1259套、2226套。其中，“2月商品房和商品住房成交量受春节假期影响较大，成交面积和成交套数环比下降幅度明显，成交面积分别下降62.71和52.55个百分点。成交套数分别下降51.29和50.80个百分点，3月份商品房和商品住房成交面积和成交套数较2月均有明显回升。
三、改善型商品住房占主流
2014年1-3月，太原市商品住房成交面积71.32万㎡，其中90-144㎡的成交面积为35.39万㎡，占商品住房成交面积接近一半；小于90㎡的成交面积为11.8万㎡，占到17%；大于144㎡面积段成交面积为24.13万㎡，占到34%。
三、4000-8000元/㎡的商品住房成为主流
从商品住房价位段来看，2014年1-3月太原市商品住房价位段多集中在4000-8000元/㎡，这个价位段的成交面积为53.6万㎡，占到商品住房成交面积的75.2%。通过以上数据可以看出，太原市4000-8000元/㎡的商品住房已经成为主流。从住房价位销售结构表可以看出，整体上呈现出中间成交面积大，两边成交面积小的态势。
2014年1-3月太原市商品房成交价格每月分别为9118.9元/㎡、7281.58元/㎡、7620.63元/㎡。商品住房成交价格每月分别为6146.31元/㎡、6379.18元/㎡、6488.39元/㎡。商品房价格呈现出小幅震荡的态势，商品住房价格基本保持稳定。
四、二手房放量增长后回归理性
2014年1-3月太原市二手房共成交1908套，成交面积19.17万㎡，同比分别减少31.78%和24.5%，其中二手住房1853套，成交面积16万㎡，同比分别减少32.76%和35.17%。
2014年1-3月太原市二手房成交套数每月分别为810套、401套、697套，成交面积分别为8.58㎡、4.49㎡、6.1㎡。
五、本地居民购房占七成
在太原市成交的商品住宅中，以成交面积统计，今年本市居民购买的商品房住宅面积为51.08万m2，占成交总面积的71.62%；外地居民购买的商品房住宅面积为20.24万m2（本省为15.84万m2，外省为4.41万m2），占成交总面积的28.38%（本省占22.2%，外省占6.18%）。
表7
表8
解令发声
业内齐称利好 置业者倍感压力
8月4日，太原市房地产管理局大厅屏幕上正式向购房者公示，太原取消限购令等相关信息。一时间太原房地产市场风起云动，众多开发商和外地购房者纷纷聚焦楼市，亦或是摩拳擦掌准备圈地买房，亦或是持观望状态客观看楼市。
那太原取消限购令到底是一个利好消息，还是说能搅热太原楼市？根据限购三年来太原房地产市场的相关数据来看，本地开放商、购房者、中介给出了各自观点。
开发商：取消限购是利好政策
在太原市小店区人民南路一处售楼中心内，一些购房者正向置业顾问了解楼盘信息，当中时不时还提到“限购令”一词。
据了解，该楼盘均价在7000元/平米左右，目前已取得预售证。置业顾问告诉记者，该项目暂时未接到“太原取消限购令”的相关文件，因此在办理购房手续中仍在向购房者收集相关资料。
限购令的取消对太原楼市是否是一个利好消息，带着这样的疑问，记者采访了该楼盘的营销总监。对方称，此消息确实给太原楼市带来利好趋势，增强了购房者对楼市的信息。但细化到所在楼盘的成交量上，其影响并不大，原因是该楼盘面对的是首次置业刚需房的客户群体。
除此之外，太原市房地产业协会相关人士也给出同样观点，太原市取消限购对于本地房地产商来说是一个利好消息，取消限购或将带动太原房地产发展。他预计今年九月或十月太原楼市将会出现价格反弹，一改上半年低迷态势。一直持有观望态度的刚需购房者得知此消息后，马上会面临“房价可能会上涨”的问题，这会促使他们从观望中走出。因此，这算是对楼市的一剂强心针。
购房者：限购取消房价要涨
取消限购虽然让购房办证流程简化，对外来务工人员、没有社保人员购房提供了便利，但随之而来的是商品房存量逐渐减少，房价或许对做出调整。
在太原市小店区一家售楼中心里，前来看房的李先生却紧缩着眉头。他告诉记者，自己来太原打工多年，得知太原取消限购后，反应是房子要涨价，市场最终把压力转嫁到了购房者身上。所以，在市场还未做出明显回应时，打算买房的李先生考虑尽快出手。
房产中介：限购松绑促行业发展
在太原本次松绑限购的政策中提到，在未来购房人群在办理网签及权属登记时，不再需求提供住房套数查询证明，产权登记部门在办理相关业务时，不再对购房人的房屋套数进行查询。这对于房屋中介而言，可谓省去了特别多的程序，也在一定程度上刺激了人们的买房需求。
来市房管局办理手续过户的中介工作人员对记者说：“取消限购后，帮助客户办理手续更加便利了，工作效率提升了，客户也会感到很满意。如果太原市取消限购政策能够扩大范围迅速实施，今后对太原整个中介行业的发展也有极大帮助。”
各地楼市情况
“取限”城市表现不一 楼市开启“购房代”
自6月27日呼和浩特首先宣布正式取消限购以来，的“取限”大幕拉开，济南、成都、武汉、苏州、无锡、杭州等城市紧随其后，跟进调整楼市政策。
据统计，目前国内已经有近30个城市调整限购政策，在“分类调控”的指导下，有的城市全面放开限购，有的城市则选择取消部分房源限购，不同的取限方式却透露出同样的信号——激活市场。然而，在各城市楼市“购房代”开启后，市场反应却表现不一。
济南、武汉“限购”松绑后市场渐趋平淡
7月10日，济南作为省会级城市正式宣告限购解除，而其后市的表现也成为各大城市参考的重要依据。
据报道，限购解除后首周，济南商品房成交1998套，面积为18.96万平米，成交量依旧低迷，而其中网签信息滞后成为影响市场的重要因素，直到第二周，济南商品房成交才发生“井喷”，以成交3858套，35.77万平方米，实现“逆袭”，环比猛增91.4%，让限购松绑这一剂“强心剂”效果显露。但经过了其中的“暴涨”之后，济南的市场也开始渐渐回落，趋于平淡。
与济南类似的还有武汉，作为紧随限购松绑的大城市，武汉的“购房代”也遭遇着“影响力有限”的尴尬。在松绑后首周，武汉住宅成交量2969套房源，增加538套，环比增加22.13%，成交面积也增加了54549平方米，环比增加22.53%。但在松绑后的半个月后，记者走访发现部分区域楼盘受政策松绑影响较大，部分区域市场反应则较为平淡，各个区域影响不均，反响不一。
就此，武汉有业内就表示，放松限购政策短期效果明显，但实际效果有限，现在房地产市场问题的关键不在于限购而在于限贷。
成都、杭州松绑市场信心大涨迎来“春天”
作为只做不说的典型，成都在供应和销量上都表现抢眼。
据相关数据统计，取限首周主城区供应2132套，共17.8万平米，环比增加538%。住宅成交量较上周，成交2106套房源，合计24.6万平米，环比增加100%。而后，在周末两天甚至迎来了10个项目的推盘，放量超过2000套，其中某楼盘首推房源1便售罄，出现客户倒逼加推的情形。
据成都业内人士分析认为，供应逆势猛涨，主要在于入市项目大幅增长，首先在于个别开发商多项目集中入市，是开发商信心反弹的表现;其次，近期楼市“限购”松绑城市逐步增多，让开发商对后市的信心有所提振。
无独有偶，7月29日杭州正式松绑，首日杭州各大豪宅便竞相出货，豪宅房源更占据着销售排行榜前三，共计16套，总面积为5003.59平方米，签约均价在46407元/平方米—72218元/平方米，“憋了几年，土豪们终于出手了。”某业内人士如此评价。
苏州松绑首周住宅成交涨240% 无锡仍待检验
21日，苏州正式对90平及其以上的房源实施限购松绑。据数据监测，苏州松绑首周末就有9盘推新，并有1012套房源入市。从7月21日至7月27日，苏州商品房共计成交1667套，成交面积186800平方米，其中，吴中仍然以441套的销售量稳居市区成交量排行榜首位，而园区这匹“黑马”则成功杀出重围，以385套的签约量夺得亚军，较前一周增加了272套，增幅高达240.71%。
与此同时，苏州房价也表现出了小幅的变化，受限购松绑独到的刺激，当天房价略微上扬，而在推进“去化”的压力下，开发商们也随后对价格进行了调整，房价呈现小幅下滑。由此，可以看到限购政策的松绑对楼市信心具有极大的提振作用，市场回暖迹象也在显现。
7月25日，无锡也在跟随苏州的脚步，正式公布限购松绑政策。据统计，限购松绑后周末成交量达25846.43平米，共269套，环比上涨了14%，是7月四个周末成交量的一次。但究其市场的反映，不少开发商也表示，虽松绑后来访量有所增加，但真正出手的人却并不多，观望情绪依然比较浓重，而对于接下来市场将呈现何种状态，也仍处于待检验中。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
