[摘要] 在太原市住宅开发利润摊薄、销售前景不明的状态下，包括专注住宅开发的房企齐齐发力商业地产，商业物业的布局正从传统商业区扎堆走向遍地开花，商业物业的规模、业态不断丰富，裂变出多个新兴及专业商圈。面对满城皆商的商业物业，投资者的目光与时俱进方可避免重重风险。
经过4年建设，位于省城迎泽大街中段的原湖滨会堂改建项目——东方明珠湖滨会堂项目写字间售楼处终于开始接待客户咨询。而与其相隔不足千米的范围内，还有三个大型商业物业正处于紧张建设和审批规划中。与此同时，省城龙城大街、长风桥西、迎泽桥西、晋阳湖片区等地区，众多标榜着城市新地标、商业航母的待建高端商业物业也犹如雨后春笋般，由规划蓝图步入开发建设。
在太原市住宅开发利润摊薄、销售前景不明的状态下，包括专注住宅开发的房企齐齐发力商业地产，商业物业的布局正从传统商业区扎堆走向遍地开花，商业物业的规模、业态不断丰富，裂变出多个新兴及专业商圈。
面对满城皆商的商业物业，投资者的目光与时俱进方可避免重重风险。
A商圈：传统商业街区压力大
今年年初，太原市迎泽区政府召集辖区内的商场、购物中心等纳税大户高管召开座谈会。由头是，迎泽区在全市商业老大的地位正被动摇，被小店区、万柏林区快速追赶及超越，该区2012年的地方税收排名已跌落至全市六大城区的第三位。“这不光体现在税收上，传统商业区的商铺租金涨势已基本停滞，部分被业界热炒的黄金铺面，年租金从1万元/平方米下跌至9000元/平方米，国际一线奢侈品牌专卖店的数量和规模也比亲贤长风商圈差多了。”5月20日，柳巷某购物中心的高管孙先生称，交通不便、业态老化是迎泽区商业魅力滑坡的主要原因。
今年3月，同在迎泽区、号称太原城市新地标的东方明珠湖滨会堂写字楼售楼处开放。与其相隔不足千米的范围内，还有三个建筑面积均超过10万平方米的大型商业物业，分别为原湖滨饭店旧址上兴建的晋商金融中心（晋商大厦）、并州饭店改扩建城市综合体、省直机关事务管理局原址待建的城市综合体（案名未定）。
四大定位高端、外形现代时尚的商业物业，似乎要引领太原传统商业区重塑都市商业圈形象。但与长风桥西及长风商务区、龙城大街周边待建的商业物业相比，迎泽街上的四大商业物业的规模和气势在逼仄的城市中心里显得难施拳脚。信息显示，仅南中环街、晋阳街、龙城大街区域内待建的总面积超过10万平方米的商业物业已达到6个。而在商圈成熟的长风亲贤商圈，仅在建的高端商业综合体就有3个。
按照业界的分析，由品牌专卖店、专业店、特色店和综合性商厦共同组成的街区，才能够营造出良好的商业氛围，迎泽区柳巷、朝阳街两大传统商业街区过分强调商铺功能，而忽视了交通、餐饮、娱乐、休闲等其他商业配套服务功能的连续性、关联性。只有改善这些“硬伤”弊病，传统商业区才有“绝地反击”的机会。
投资提醒
新商业区的商业氛围需要三至五年的经营才能成形，此区域内无论商铺、公寓还是写字楼都面临商圈可能难成形的风险，投资者要有耐心。
各地的传统商业街区的魅力正在降低，太原也不例外。传统商业街区多年来形成的惯性客流，会让区域内各类商业物业有利可图，但率涨幅不会很高。
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B 规模：区域商业物业见缝插针
不断扩张的城市，催生了多个商业中心。据了解，省城今年在售及待售的商业项目超过30个，这些项目八成以上落户在城市及住宅新兴区。与五年前不同的是，众多商业项目销售从原来牵强附会地热炒CBD概念，开始侧重体现项目的区域商业价值。
太原职业经理人协会副秘书长王中先生介绍，省城的商业业态已经历了街边店、百货商店、购物广场三个阶段，现在正在向城市商业综合体阶段大步迈进。在中心商圈商业地产项目聚集的同时，商铺售价及租价大涨，投资业主要为财大气粗的企事业单位和私营老板。
与此同时，地处新兴人口密集小区，且周边缺乏商业配套的片区、社区、小街巷开始兴建满足区域内商业需求的商业物业。这种物业投资前景相对稳固，适合无力投资中心商圈内大商业物业的中小业主。
目前，省城区域型商业物业已四面开花，并有星火燎原之势。比如，位于下元片区的下元商贸城、桃园二巷的秀水街及写字楼、兴华街的兴华商贸城及写字楼、小井峪街口的时尚莱迪购物中心等都是区域型商业地产的典型代表。
业界人士称，未来省城的商业物业开发会继续向多元化发展，既有高档城市商业综合体，也有满足区域或社区居民生活需求、商品物美价廉的实用型商场。
投资提醒
区域商业物业将成为未来潜力的房产投资产品之一，这在业界已形成了共识。一般来说，一个新的社区或商业网点缺失的区域，其商铺项目前景很好,比如省城长风东山、千峰南路、和平南路、赛马场等区域。但这些区域内的写字楼、酒店、公寓等商业物业，因为区域人口流动性较差、商务集中度有限，投资前景一般。
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C 业态：体验式商业物业渐行渐近
2012年年底，占地6万平方米、总投资上亿元的山西购物公园项目国贸·长风第六馆落户太原长风商务区。它将商超、休闲、餐饮、养生等一系列店铺、服务机构组织在一起，消费者吃喝玩乐购可以在一个商业物业内全部满足。这种在北京、上海、成都等地备受消费者欢迎、投资者青睐的体验式商业物业在省城渐行渐近。
山西国泰银丰房地产开发公司董事长李明铎介绍说，体验式商业物业的优势在于，更注重消费者的参与、体验和感受，这种物业对空间和环境的要求也更高。有一组数字最能够说明传统商业与体验式商业特点：以百货为代表的传统商业，其零售类业态的占比能达到70%—80%，是商业体中的主导，重在销售商品；而在“体验式购物中心”中，以休闲娱乐、儿童教育等为代表的体验式业态，在购物中心中的占比可达到20%-30%甚至更高，而零售类业态的占比降至30%-40%,重在消费者的体验休闲。
事实上，位于省城长风街的北美新天地时尚购物中心，从2010年开业起就开始小试体验式商业物业运营，并大获成功。该物业已经入场的300个项目中，近三分之一的品牌为餐饮娱乐、儿童教育娱乐、电子产品体验等突出体验式服务的商业品牌。在北美新天地体验购物的影响下，天美新天地、和信摩尔商厦、贵都百货购物中心等物业，开始不断调整卖场品牌结构，强化卖场的体验式消费。
记者从业界了解到，正在建设中的亲贤街太原茂业天地、中心街的宝蓝时代广场、华宇平阳路购物公园（案名未定）等物业均定位为高端体验式商业物业。在体验式商业中心，品牌专卖店看重对客户的体验服务，比如服装店，会摆放休闲茶座、准备饮品和小点，提供私密性强且舒适的试衣间，让顾客感受到品牌对待顾客的真诚。
种种迹象表明，看中消费者忠诚度和依赖度的体验式商业物业，将是全城商业业态的发展方向。
投资提醒
多位商业物业操盘手称，体验式商业物业期较长，商圈运营需要时日，物业内的品牌及功能会不断调整，以确保项目的长久运营。想介入此类项目投资的业主，必须资金实力雄厚，而且要对开发商的商业运营经验和招商实力进行考察。没有多个有影响力的主力店入驻，此类商业物业极有可能运营失败，使业主受损。而对于手中钱紧的中小业主来说，可以在成功招商的品牌休闲场所附近投资开辟一个便利柜台。
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D 类型：专业商圈分类继续细化
“20年前，商业市场销售的商品类型有限，百货大楼将百姓日常所需的家具、家电、服装、日化、食品等产品销售全部包圆了。而现在，省城形成了许多专业卖场商圈。”5月21日，省城某商业公司的物流配货经理刘冬告诉记者，省城商业物业开发分类越来越细，店中店、场中场的情况逐日增多。
目前，省城专业卖场集中在几个行业，家居建材、汽配维修、电子数码、家电产品、图书音像、美容美发等，专业卖场的开发由此应运而生。原因是消费者在购买上述产品时，喜欢货比三家，品牌、外观，材质、价格都是比较的内容。卖场集中为消费者带来了便利，能够形成规模效应，并为消费者的购买带来多种选择。“一说买家居建材，太原百姓会去长治路、兴华街、南内环西街等家居建材商圈；买电子产品，消费者一定会到南内环街走走转转。”业界人士张治波介绍，在这些专业卖场商圈内兴建的商业物业，多为同类产品的专业卖场，或为商圈内行业人士服务的写字楼、酒店、公寓。
近两年，围绕省城专业商圈兴建的商业物业数目庞大，但各项目的销售及运营状况却是千差万别。在太榆路上，在售的大型汽车配件城就有三个，但有的项目开售5年，商户经营惨淡；滨河西路北段，是家居建材最集中的商圈，年年都有卖场卖铺、招商，有些商场顾客盈门，有些却面临倒闭。
而这些专业商圈内的商业物业定位相似，同区域内各项目既相互依赖，又竞争激烈。
投资提醒
汽配维修、家电产品、电子数码产品等专业卖场通常会根据卖场所售产品的特点，进行专业设计和装修，外行人不了解专业卖场的硬件和软件配套应该有些啥，开发商的运营能力，及行业运营的前景规则、商业物业的养铺成本，建议投资者谨慎投资。
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