[摘要] 新“国五条”的出炉，再度引发楼市震动。不过在一边是“调控加码”一边是楼价依旧“明显上涨”的背景下，这一轮调控政策出台后，媒体由过去的一窝蜂地跟着“唱空”派专家们喊跌，转为“谨慎”地“质疑”。曾经因为“喊涨”而被民众追着喊打的楼市“大嘴”们，反而在这个春天成为媒体竞相关注的焦点。
新“国五条”的出炉，再度引发楼市震动。不过在一边是“调控加码”一边是楼价依旧“明显上涨”的背景下，这一轮调控政策出台后，媒体由过去的一窝蜂地跟着“唱空”派专家们喊跌，转为“谨慎”地“质疑”。曾经因为“喊涨”而被民众追着喊打的楼市“大嘴”们，反而在这个春天成为媒体竞相关注的焦点。
眼下，楼市“专家”们由解析政策、预判楼市产业前景的旁观者，升级为参与或制造楼市新闻的“主角”。在省城太原房地产业界也有这么一批“专家”，他们有的唱涨，有的看空，有的见机行事，有的哗众取宠……随着省城多条主干道路的改造升级、城中村项目的拆迁改造，这些楼市“专家”们对太原楼市变动，依然乐此不疲地发表着自己的观点——
房产营销界——涨价有理
引导购房者买房
这一次的楼市调控不但没有带来市场的成交遇冷，包括太原在内的各地楼市都爆发出前所未有的二手房交易过户热潮。综观新建房市场，北京、杭州、广州多地在3月出现新盘价格大幅反弹，省城太原3月推盘的富力·桃园、万科·金域国际、奥龙湾等几个项目成交价也有所上升。
事实上，早在2011年太原出台限购政策之前，省城多位业界人士即在各种场合发表自己的观点，认为太原楼价不会跌，反而会出现明显上涨。理由是太原商品房开发的土地成本及财务金融成本在大幅上涨。这当中，旧城改造、城中村改造的拆迁补偿标准的上涨速度和幅度，远高过楼价的走势。“项目开发的土地投入、税费支出、财务支出压力也非常大。开发商通过正常渠道贷款的年利率为12%-15%之间，但普通项目很难获得银行开发贷的支持；如果借贷的是民间资本，开发商每年偿还的利息会达到30%至50%，即贷款1亿元，次年偿还的利息会高达3000万元以上。”2012年1月，在本报举办的2012年盘点太原楼市的业界沙龙上，担任省城某房地产公司高管的张先生，以及房地产营销代理商康先生坚持太原楼价不会下跌的观点。
从2003年至2012年，省城楼市经过若干次大大小小的调控。几乎每次调控，包括康先生、张先生在内的省城房企高管、房产营销代理老总都会迎来各路媒体的预约采访，但是他们的应对答案却基本相似：即楼市成交陷入观望期，楼价因为成本上涨不会下降，开发商、购房者、政府三方进入博弈期。有所不同的是，他们所带来的开发成本、楼价数据随着行情变化而上涨。
在他们眼里，无论是中央斥资4万亿的经济刺激计划，还是地方严厉执行限购令、太原市进行城建提质拆迁改造、严查违建，都有说不尽的利好：4万亿的经济刺激计划，被业界人士看作缓解房企钱紧的妙药；政府严厉执行限购，意味着中小户型销售迎来春天。
业界人士一贯主张“涨价有理”的原因，无非是想通过自身的专业解读来引导购房者抓紧时间买房。
近期观点：太原严查违建，象征着行业监管走向规范；太原城建提质升级，造就区域楼市新热点。
解读调控目标坚持己见
楼市里有一群人，无论啥时候，他们永远都不清晰地说出楼价会涨会跌。他们往往是为了解读政策目标，只谈宏观行业“走稳”，不谈微观细节。他们就是有政府职能部门工作背景的新闻发言人或行业协会负责人。
2011年1月，国务院出台“新国八条”，要求地方政府“合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布”。至当年3月31日晚，657个城市中，有608个城市公布年度新建住房价格控制目标。但是细心的公众对比各城市的“限价令”后，却发现多数城市的“限价令”变成了“限涨令”，即楼市涨幅全年不超过10%，即算完成楼价调控目标。
时至今日，省城多数购房者感觉在售楼盘的价格依然走涨。但在官方文件及各类公开会议上关于房地产业的发展论调基本为：全省房地产业发展健康，投资额及建设规模稳步增长，而楼价走势却是保持稳定。然而“保持稳定”的数据依据从何而来，省城太原及全省各地2011年、2012年商品房销售面积、销售总额是多少？这些信息却在官方难以查找到准确明了的数据。
再比如，国家历次调控政策都一再强调，增加及扩大普通商品住房及用地的供应。但记者从省城业界了解到，为防止太原商品房成交均价走高及拍出高溢价地块，职能部门采取的方法是限制高价项目成交过户、减少中心城区优质地块的挂牌出让。而何为普通商品房、何为限价商品房？限价商品房算不算作保障房等关系扩大普通住宅供应的问题，新闻发言人及协会负责人往往顾左右而言他。
近期观点：无论是新“国五条”落地，还是太原打击违建和违规预售，作为职能部门的新闻发言人，其基调全部是行业将健康发展，省城楼价保持稳定（稳中小升、稳中小降）。
习惯性“唱空”
还有一群人，他们是楼市里“永远的看空者”。看空的人，可能因为自己没有买房，有些期待楼价下降。但如果常年在媒体上露脸，却一直坚持看空，就不得不使人怀疑，他的看空是否是为了哗众取宠？如果不是，那么是什么让他们对楼市如此没信心？“可以预见，随着限购政策的执行，楼市上的投资购房者将离场。为快速回笼资金，开发商必须举出降价促销大旗。”面对楼市种种政策出炉，专门研究房地产金融学的李教授认为，山西没有一线城市，楼价不具备大幅上涨的基础。相反，城市的需求量有限，高端项目及城市边缘区域的房子一定会降价。
即便是在2008年年末，就国际金融风暴国家出台4万亿的经济刺激计划，这位李先生仍然坚持这些投资全部流向了基础设施建设，房地产业的借贷门槛依然居高不下，行业生存压力不言而喻。
无独有偶，专作楼市数据分析报告的李先生对省城楼市永远抱着理性悲观的态度。2009年，国家出台4万亿经济刺激政策之后，一线城市立刻出现量升价涨的态势。然而在李先生眼中，作为二三线城市的太原存量房高达近千万平方米，需要三至五年才能消化完。再加上此前已成交而未开发的地块，省城楼市面临的销售压力只增不减，楼价再涨毫无说服力。
2011年、2012年，省城商品房年度成交面积连续下降。这被李先生视为楼市走跌的信号，“任何一种商品成交量下降，带来的结果一定是成交价向下。”李先生建议购房者，在新“国五条”地方细则未出台前，楼价走势表现不明，购房者要谨慎购房，省城楼市很可能出现大规模的促销让利。
近期观点：今年2月，太原市政府发布通告称将对全城违建、违规预售项目进行严查和打击。在营销高管们看来这是益于“市场规范”的利好消息，在爱“唱反调”的学院研究派眼中却变成本土房企的灾难。理由是，省城本土房企多年来一直采取违规预售的方式，来套用预售款进行项目滚动开发。政府严打违建、违规预售，意味着大批项目将因为开发资金的短缺，陷入难以为继的状态。
个个都是太极高手
游走于房地产业界、经济学者、政府官员中的房地产专业媒体，总是时间把各类楼市信息、未来预判带给公众。面对纷繁复杂的楼市政策及市场背景，媒体人士的作用是把尖锐的观点“搅浑”、弱化，在牺牲了自身个性的同时，创造出楼市“跌中看涨，涨中见跌”的效果。“新‘国五条’细则发布 某城楼市再陷观望”“新‘国五条’细则发布 某城楼市逆市热销”“新‘国五条’细则发布 某城楼价涨跌不明”“新‘国五条’细则发布某城楼价会降吗？”……今年3月1日17：30，国务院发布新“国五条”细则，短短几天过后，国内房地产专业媒体网站上有关政策对楼市影响的诸多报道铺天盖地，上述似是而非的标题让众多网友及购房者看得眼花缭乱。
而细读这些报道，对楼市前景的描述会使用大量的转折和假设词，比如“不排除”“如果”“不过”“但是”“有可能”这些字眼儿。购房者看到这些词语应该明白，媒体正在跟你“打太极”。
事实上，这是一种话术，它的产生有可能是出于无奈。省城某房产网站的总编辑张先生称，媒体报道楼市新闻的不确定性，缘于政策落地的不确定、市场监管的不规范。“以省城太原为例，市场在售项目中有三分之一为违规预售的项目。在限购政策出台之后，正规项目成交面积下滑严重，而不受调控影响的违规项目却卖得很好，他们的成交量是个真实存在。这种情况，简单地说成楼市成交不好或好都不准确。”
张先生说，从价格来说，同样让媒体纠结。业界人士周知，省城商品房成交备案流程未实现完全电子化，备案周期较长，个别楼盘甚至是在成交半年之后，才在房管部门办理备案登记，“所以就会出现，楼市调控政策落地若干个月，统计局、房管部门等官方机构发布的房地产市场行情却与实际相差过远甚至相悖的情形。”张先生称，为了给自己留条后路，所以各类媒体上才会出现打太极式的楼市预判性报道。
今年3月，新“国五条”细则出台之后，国内一线媒体非常例外地开始回忆楼市调控10年来的楼市变化，并对历次政府政策、“挺跌”派专家们的言论重新审视甚至是“质疑”。
近期观点：如果热点城市的供求关系得不到明显改善，新增个税也许会再次转嫁到购房者身上，进一步提高购房者购买二手房的成本。相比已经严厉的抑制不合理需求的手段，增加供应更为重要。
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