[摘要] 楼市政策将会受到十八大怎样的影响？2013年太原房地产又将朝着什么方向发展？太原的房价又会是什么走势？太原房天下本次特邀了太原绿地、复地、长风万景、万水澜庭西区、华浩水木云天、紫云轩房地产业内人士和社会各界媒体朋友们，一起总结太原房地产2012年的成果并对2013年太原房地产的走势做出了大胆的预测！
编者按：
中国共产党第十八次代表大会于2012年11月8日召开，房地产政策是否会调整，房价又会是怎样的走势？不论是业内还是普通老百姓都十分关注。早在十八大召开之前，业界就展开了各种预测，凤凰卫视11月2日《十八大动态消息》节目播出“专家预料十八大后房地产政策会有重大调整”，易宪容(社科院金融研究所研究员)：十八大之后，房地产市场的政策是重新建立，房地产市场政策可以凸显重大的政策调整，也就说差异化的信贷政策进一步细化、强化。差异化的税优政策可以出台，行政的，从限购、限价、限利令取消，可以用经济杠杆。
11月14日十八大闭幕，作为省会城市的太原，楼市政策将会受到怎样的影响？2013年太原房地产又将朝着什么方向发展？太原的房价又会是什么走势？太原房天下本次特邀了太原绿地、复地、长风万景、万水澜庭西区、华浩水木云天、紫云轩房地产业内人士和社会各界媒体朋友们，一起总结太原房地产2012年的成果并对2013年太原房地产的走势做出了大胆的预测！
2012年11月23日，由太原房天下主办，题为“解读十八大对太原楼市政策影响暨2013年太原楼市走向预测”大话地产活动成功举行。大话地产邀请到太原绿地、复地、长风万景、万水澜庭西区、华浩水木云天、紫云轩房地产业内人士和社会各界媒体朋友们，参加本次论坛。在会议上，嘉宾们共议经十八大之后未来太原楼市的发展状态，共同探讨太原楼市明年的市场环境以及根据政策在营销策略上作出的调整，同时还就“营销精细化管理”这个议题进行了热烈的探讨，太原房天下对本次大话地产进行了全程网络直播。
大话地产开始，房天下太原分公司总经理周总，对参加本次大话地产的各界同仁，表示深深的感谢，并对本次活动的议题和当前房地产的走势做出了概述，并热情邀请开发商踊跃发言。
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房天下大话地产业内精英
总结2012年太原楼市走势
本次活动的主持人房天下太原分公司主编蒋薇薇，随后就十八大里提到的有关于房地产的关键词，对与会来宾做了一个详尽的阐述，蒋薇薇说“‘十八大’关于房地产的一些信息我相信大家都有所关注。我们讨论‘十八大’对太原楼市的影响，以及明年房地产预期，就是想请各位结合自身项目的销售情况，来谈一谈太原房地产目前的实际现状。大家觉得2012年太原的楼市走势好吗？”
主持人蒋薇薇
2012年太原楼市高端别墅住宅开发商怎么看？
来自复地东山国际的薛总首先发言，薛总在会上说，太原的楼市今年发展还是可以的，因为今年调控，一线城市的房价调整比较的厉害，而就太原而言因为咱们属于二线城市，从房价来讲甚至可能算到三线城市。所以他个人认为房价其实并不很高，特别是今年的一些项目销售还不错，高端的项目的影响还比较厉害。
复地东山国际薛总
从太原下半年的情况来看，整体的销售状况有所好转，特别是最近的三个月，他们的项目复地东山国际从十月份开始正式开盘到目前来讲，整个销售状况还是不错的，今年的销售任务也基本完成。
说到复地的别墅，薛总说，“在当前的楼市下，别墅项目卖到这个样子，非常不容易。或者比我们预计的情况好一些。最近也表明整个的楼市有逐渐回暖的倾向，所以从今年的楼市来讲，高端项目可能日子难过一些，但是这个情况在慢慢改观。我们判断明年市场的分化状况会比较明显。”
复地东山国际的薛总说：“现在看整个的市场还是给了我们信心。太原这边我觉得特别是高端项目，从整体来讲并不是多，刚刚起步，所以一些高品质的，有品牌的一些高端项目未来的发展，我个人的观点还是认为好的。”
最后薛总认为太原明年的市场应该会比较健康发展的。一方面，在明年国家会对保障性住房的关注度会增强，但是会有结构性的变化。北京一直房价在涨，但是基本上持平。所以整个的房价都在涨，但是相对还保持稳定。另一方面，太原未来也会是这样一个趋势，比较高品质的项目价格还是比较平稳的。
绿地集团陈总
接着，绿地集团的陈总说，也就自己的别墅项目和参与本次大话地产的老总们交流了意见，绿地陈总认为，就现在而言，别墅这一块确实是受到了一些政策的影响。但是就今后而言，在开发的项目来说，的潜力还是相对来说比较大的。
华浩水木云天是一个标准的大学城项目，就在未来大学城里，所以对于刚需住宅的开发来说，华浩水木云天有很多话说。
华浩水木云天王总
华浩水木云天的王总说，整个面对的市场是一个老百姓很实在的一个需求，那么今年的刚性需求总体来说对我们的项目还算可能，但是老百姓前年只是拿钱买房子，需要房子来买，而现在考虑的更多一些。老百姓现在专业了，也给他们在销售上增加了难度。但是这种刚性需求还是有，老百姓能看到他们自己住房的未来，所以说他可能选择一种刚性是“我要住”。
另外一种是考虑了一部分的投资。所以今年的市场，华浩水木云天在前半年还算可以，但是中旬不算太好，现在又比较回暖。明年的市场我还是很看好的，因为华浩水木云天是整个大学城个项目，但是周边现在有很多项目，在打着大学城的旗号，我们家是在大学城的正中央，所以老百姓很看好。
但是那个地方的发展因为政策的变化，可能也影响到我们的项目，但是毕竟还有大学现在过去了，像太原大学、煤校等等都过去了，所以老百姓还是看好这个项目的，就现在规划的一些路还是比较慢，但是规划更上的话我觉得还是好的。
刚性需求其实包括一些外地的在太原工作了十几年的，而且现在城中村改造，很多房子拆迁，这种房子越来越少了，因为限购，他们现在有钱不能买了，他们的子女已经享受了父母的另一套房子，所以租房也很难，所以在太原干了十几年还是有一些积蓄的，所以还是要买的。
刚性需求不管是偏的还是近的，只要我们各方面都能跟上，老百姓还是很看好的。
接着，长风万景的贾总也对自己的刚需项目做了自己的阐述，他认为，就自己在做的项目而言，今年市场情况相对来说是比较平稳，没有出现大起大落的现象。他们现在根据市场情况，准备出了一些政策，计划在过了春节以后，把长风万景项目彻底推向市场。
长风万景贾总
今年的销售情况一般，刚需项目八月份有一个比较好的状况，国家限购、限贷这个政策，居民一直在盼，一直在等，在八月份得到了一定程度的释放，八月份以后又基本上居于相对缓慢、微调下降、平稳的这么一个走势。
房地产这一块我的感觉是国家的政策很明确，思路也很明确，但是政策的执行和地方政府对房地产的这一块行业的关注，包括老百姓对购房以及房产的关注也是很纠结。国家的政策就是房价回归到合理的区间。要使房价有一个着陆。那么房价走高的推手是什么？我觉得其实并不是说我们开发商，当然开发商想挣钱，那没有问题，但是就目前的房价，我们好多开发商的利润空间，实际上有的。现在太原市也罢，也罢，整个的土地出让的形势是什么？是不得不进行土地的释放。
万水澜庭刘总：
万水澜庭的整体项目整个规划是比较好的，整个我们项目的来路是不一样的。这边是挂牌下来的，我们是133的项目。所以我们从接手这个项目开始，我们有一个定位，从设计也好，房屋的品质也好，我们整个小区是一个有档次的。更多详情》》//news.taiyuan.soufun.com/chat/taiyuan/93/17117/index.html
万水澜庭西区刘总
我们就是说品质，我们的位置占了优越性，在市中心，我们的配套也好，已经全部都落实到位了。
这就说明一个什么问题？就是说各种性质的品质的房子来说，刚需的，别墅也好，或者手续的问题也好，现在提出大红本、小红本等等，也比较混杂，但是万水澜庭的定位还是比较成功的一个项目。
通过做这些项目以后，刘总有一点体会。点他们做房地产的，是要有自己的利润，这个无可置疑。再一个因为国家求稳的政策，所以开发商的出发点要有一些调整，首先是为用户着想。这样就不会有风险。你定的高卖不动，低了又亏本，所以站在为用户着想的立场上，你的利润以后慢慢往高放一些，这样会好一些。这是我自己的一点感受。
最后，刘总说太原的房价走势不会走向低迷反而在明年还会升！
紫云轩李总：
我是紫云轩项目的负责人。刚才大家说了各个项目对今年的市场，其实是一个很精准的结论。今年的话，整个楼市还是回暖的，包括下半年九月份和十月份，截止到现在，咱们现在房价是五连涨，没有过多的波动。
紫云轩李总
我们紫云轩十月份开始面市，现在就是说刚需的客户对我们的项目关注比较多。现在很多事业单位对我们的项目关注也比较多。
我们认为这个项目好与坏，取决于它的地段和发展的机会。今年我们虽然说只做了两个月，但从整个市场反响来看还是不错的，我们的户型和我们的价格的定位，对客户来说还是认可度比较高的。
现在我们对今年下半年和明年有个预期，就是说这一块我们公司也是主要是大品牌，主要就是把紫云轩的品牌先树立起来，当你的品牌树立以后，包括你的客户价格定位准确了，应该没有问题。
我们对明年是充满了信心，虽然说“十八大”人代会三月份开完，会有一个转折点，但是我们认为明年的市场还是好的。太原确实是一个发展的城市，尤其是像城乡一体化的建设，整个城市，包括农村，把所有的城中村取缔，对我们开发商来说，确实是一个很大的机会。
大家觉得“十八大”提出的讯号，对我们太原市的房地产的情况，包括对明年的市场有没有什么影响？比如说北京大学的一个教授提出的“现金流崩溃”等等，政府这几年的政策，对我们太原市的市场，包括对你们的项目的运作，咱们企业有没有可能出现现金流的崩溃？包括现在价格不高、利润很薄，现在市场一般般，比起08、09年肯定不好，那我们的竞争有没有恶化的态势？
复地薛总：我个人是这样看的，首先中国太大，房地产又是地域性很强的行业。各个城市真正来讲，应该发展是不一样的。北京和上海等都有一个房地产爆炸的过程，十年前到现在可能翻了不止五番，太原没有这个过程，太原的房价虽然说也有上涨，但没有这么大的起伏，而太原，包括整个山西购买力高端人群是有了，所以说从供求关系上讲，一方面我们这边是有坚实的客户，或者购买力的基础，一方面我们的房价现在又没有经历过如此高的飙升或者飞涨的过程，所以太原的基础还是很好的，不会像一线城市一样，政府的打压面对的还是一、二线城市，太原应该说起步时间不长。
从整个太原来说，刚性的需求和改善性的需求，其实改善性的需求政府是有一种放松的趋势，更多的人还是在初次改善，所以这方面是太原未来的一个主流，政府对这方面的打压也不会太强烈。
我说开发商整个经过两年的调控，基本上两极分化比较厉害，比如复地、绿地等等，因为自身的规模比较大，也有一定的影响，但是不会太大。另外一方面的房地产公司这么多，本来就参差不齐。前几年房地产的利润率太高，很多有想法的，或者是有实力的可以拿到地，有外资、外地的开发商都去一、二线城市去跑，经过这么多年的发展，也陆续会有一个市场的规范，大家也从不懂房地产开发，也慢慢到了一个正常的行业的认识来转型。
我认为一部分小的开发商，比如说觉得日子难过，把项目转让，这是正常的，这不会影响整个房地产的大局。而大的开发商在整个的房地产“冬天”，其实更是一个扩大的契机。
房地产的这种现金流对整个行业来讲，我不认为都会崩溃，不排除个别企业。但是太原整个的市场状况，我觉得太原的市场没有暴涨也没有暴跌，有这样一个坚实的基础，未来的一到两年，这部分市场发展应该是健康的。
未来的市场发展，太原不至于太悲观，在高端市场方面，应该说大家在营销方面下的功夫更大一些，一个是受政府的影响，所以大家既是竞争的对手，其实也是伙伴，大家也在经常的沟通。
在新的背景下，大家都是做营销为主，大话地产今天想请大家共同探讨一下我们房地产的营销的创新以及精细化的管理，政策不是开发商说了算，市场其实也不是我们说了算，怎么应对市场，应该从营销去入手。在座的各位都是房地产一线的人，在目前的形势下，营销如何做得更好？
采取“老带新”的营销手段
华浩水木云天王总：营销我做的不是太多。我觉得老百姓这一块，可能还是想花的钱，得到更高品质的一些东西。首先要打品牌，就是说你的产品，包括小区的绿化，一些配套，包括周边的生活配套，首先要考虑老百姓，最主要的还是我们的产品，要让老百姓觉得花了很少的钱，但是享受了很高的品质。
作为营销，其实我们这一块，在我们家没有像一些大盘，就是可能做了很大的一些促销活动来吸引客户，可能还是从价格来说服客户，这可能符合我们老百姓的需求，这个价格适合老百姓。然后就是很多客户觉得这个项目品质可以，有增值的空间，而且中国人都喜欢扎堆，我希望我身边的朋友，或者是同事都住在一起，就这个方案在我们项目中还是做的很成功的。
树立品牌 深入人心的营销手段
紫云轩李总：大家都是同行。我只能说我目前这个项目目前使用的一些营销策略。你们都是高端项目，可能不存在一个竞争。
首先，我们这个盘接近30万平米，属于中等偏大的一个盘，是中高端的一个定位。我们整个来说营销这一块肯定是分阶段的，阶段性的营销。我们现在是属于一个前期的，叫树品牌的阶段，首先就是营销的点，就是深入人心。首先就是宣传，宣传必须先行，包括跟房天下做的一些合作，相对来说是一定量的品牌的宣传。
第二个从产品设置上。
从户型上和建筑风格，园林绿化上，我们研讨了大概三个多月的时间，根据江苏和西安的建筑，包括很多方面，包括户型，我们是精细化的一个设置，就是说从户型设置，包括现在客户，包括各位朋友也看到我们的户型，包括现在来访的客户对我们目前来说比较认可，也可以说做到了深入人心。
第三个就是产权这一块。
现在购房者越来越理性了，不是那么冲动了，刚才也说了，不好忽悠了，现在必须有个土地证，可能他们心里更踏实一些。所以在产权这一块我们也是下了很大的功夫。所以我们现在媒体现在还属于有的放矢，我们现在只是小范围，周边区域的影响，没有大规模的进行地毯式轰炸，还没有开始，因为前期还有一定的工作要做。
第四个就是物业。
这是我们开发商非常注重的一个方面，品质嘛，也是金钥匙。
所以我们实际上做了这几个，实际上是立品质。而且我们采用的战术是贴身战术。可能下一步要做的，就是要跟各个高端项目，要进行一些联谊，由这种贴身战术来提高我们的品牌宣传，树立我们的品质。
所以我们目前现阶段，包括开发商它的品牌和知名度，都不是很高，包括这个项目，所以我们现在需要借势。目前的策略就是这样。
万水澜庭刘总：其实总归说就是一句话，“实实在在的为老百姓考虑”。我们做的项目很简单，现在来说我们已经有大概一年的时间，整个效果不错，就是在网站上有一些信息，然后也是靠一些老百姓，基本上是周围的朋友，就是认这个朋友，或者谁干这个项目，开发商一定要有你个人的魅力也好，威信也好，我们好多方面是冲着开发商来的，所以前期一开始的时候都是朋友，然后朋友带朋友，这样来的。现在大家基本上看到我们的一些信息，我们的户型，都是这样。
现在我们其实还是靠口碑的，再一个就是我们的户型，谁看了以后基本都能看上。不是只为了开发面积等等来做的项目，专注于做品质，大家都会认可。所以我们做这个项目比较踏实。在营销策略上没有采取过多的宣传。我们不是一下子就上去了，而是稳稳的一步步走出来的。
站在老百姓的角度来做，这样开发出来的市场是会认可的，方方面面都这样做，大家就会认可你，以后市场会越来越往这边走。从你打地基开始，实际上大家就已经关注上了，营销没有好的手段，只能靠你实实在在的做才能有好的市场。
在一片和谐，一起商讨未来方针，共同竭尽才智，绘制太原房地产未来的气氛中，本次大话地产圆满结束。
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