[摘要] 今年以来，央行已经连续两次降息，但由于绝大多数房贷者与银行签订的协议规定房贷利率“次年调”，即碰到央行调整利率，房贷利率必须等到次年1月才开始调整，而只要与银行签订了贷款合同，今后就无法变更合同内容，所以房贷的月供仍然按照两次降息前的利率标准执行。
今年以来，央行已经连续两次降息，但由于绝大多数房贷者与银行签订的协议规定房贷利率“次年调”，即碰到央行调整利率，房贷利率必须等到次年1月才开始调整，而只要与银行签订了贷款合同，今后就无法变更合同内容，所以房贷的月供仍然按照两次降息前的利率标准执行。
虽然近期央行连续两次降低贷款利率，可为“还贷族”节省不少利息支出，但这些选择“按年调”的房贷客户则无法享受降息带来的实惠。
现在调息能省下不少
去年，市民曹先生向银行申请一笔50万元20年期贷款，购买了一套住房。“当时执行的是7.05%的首套房基准利率。”曹先生说，今年以来，央行就连续两次降息，他查了一下，目前月供额仍为3891.52元，和降息前一样。眼看着央行连续两次降息，自己的房贷却还在按去年的贷款利率计息，曹先生多少有点不甘心。
“银行当时签订的房贷合同是约定按年调息，也就是说，要到明年1月才会按今年最后一次调息后的利率重新计算利息和月还款额。”曹先生告诉记者。“按现行的5年期贷款利率6.55%计算，月供也能减少100多元，要是能把按年调息改成按月调息就好了。”
由于央行一个月内连续两次降息，和曹先生一样，不少房贷客户纷纷找到银行，咨询能否更改调息方式。5年期贷款利率累计下调0.5%，购房者如果选择“按月调”，究竟能节省多少利息支出呢？
记者算了一笔账，目前5年期以上个人房贷基准利率已降为6.55%，比今年初时降低0.5个百分点。签订“按年调”的客户年内恐将很难享受到优惠，而选择“按月调”的客户现在即可享受两次降息的实惠。以某市民今年年初贷款100万元，还款期限为20年计算。
如果按照年初时7.05%的基准利率计算，其月供为7783.03元；年内连续两次降息后，目前五年期以上的个人房贷基准利率已降为6.55%，其月供相应下调为7485.20元，每月月供可节省297.83元。假设今年下半年利率不再调整，那么选择利率“按月调”的还款人在未来的5次还款中，将能节省近1500元。而如果下半年央行再次降息，节省的利息将更多。
部分银行可选“按月调”
日前，记者以购房者的身份咨询了省城多家银行的信贷部门，包括农行、建行、工行等在内的多家银行均表示，目前银行个人按揭贷款利率调整方式均为“按年调”。也就是说，每年的1月1日按照当时的基准利率确定当年的贷款利率，年内不管基准利率如何变化，还款人的月供都不产生任何变化。
不过，在省城迎泽大街上一家民生银行网点，工作人员说：“签订贷款合同时，关于还贷方式，贷款人有两种贷款利率可选择：‘按年调息’和‘随息浮动’。”据粗略统计，选择按年调息的客户数量和随息浮动的客户数量大体相当。
“如果客户没有特别要求，我们一般是按年调整，但在办理房贷时，我们是允许客户选择按月调整的。”兴业银行某分行个贷部相关工作人员向记者介绍，目前该行房贷客户可以自由选择个人按揭贷款利率“次年调”还是“次月调”，如果选择了“次月调”，而当月央行基准利率调整，下个月客户的月供利率也就会马上随之调整。
随后，记者致电招商银行客服部门得知，招商银行也有按年调息和随息浮动两种选择。但记者在太原市招商银行营业网点了解到，目前太原地区办理房贷主要是“按年调息”，还没有办理过“随息浮动”。“对于首套房贷，我们这边是跟随央行利率实时浮动的。从降息后第二个月就开始执行了。
没有次年才调整这一说法。”在双塔西街一家华夏银行网点，个贷部负责人这样告诉记者。“实际上我们银行也想按月来调整，可惜系统现在还配合不了。考虑到利息，在前几年连续降息的时候，绝大部分银行采取的都是来年调整的方式，如今多数银行又变成按月调整的方式了。”某银行一位信贷部负责人向记者透露。
按年调息不能临时转改
“央行调息后，房贷利率是次年调还是次月调，在房贷合同中会有约定。每个购房者都会与按揭银行签署一份《抵押贷款合同》，上面对贷款的数额、时间、利率标准、计息方式、利率折扣和抵押物的状况一般都会有明确的约定。贷款人在还款过程中就按照合同约定来执行。”省建行个贷部负责人称，若是约定按年调息，会在次年1月开始执行头一年最后一次调息后的利率。
“多数房贷客户合同中默认的都是按年调息，这是没办法改变的，只能等到明年元月一日按照降息后的还贷利率。除非提前还款再贷款，不然真没办法。”
记者在走访中了解到，在依然存在的降息预期面前，多数人不约而同地选择了持币观望。从事多年的售楼职业顾问贾先生告诉记者：“即使手中有一部分的流动资金，也不要轻易提前还贷。”
贾先生向记者透露，咨询的存量房贷客户还提到了转按揭，但是实际操作起来很麻烦，成功转按的案例也很少。“比如你的贷款在A行，实行的是老利率并且已经放款，想转去利率相对优惠的B行，两家银行都要同意才行，手续多还要收取一定费用。”
记者采访多家银行发现，多数银行均是执行上述政策，且房贷合同中一旦注明，就无法更改。已经签订合同注明“按年调整”的客户只能耐心等到明年1月再下调房贷利率。人行颁布的《个人住房贷款管理办法》中关于来年调息的办法，是在银行与贷款人没有合同约定的情况下执行的。
已经有合同约定的就按合同中的来执行。因此，贷款人在办理贷款时一定要认真阅读《抵押贷款合同》，做到心里有数，在需要勾选的地方做出对自己最有利的选择。
资信良好可中途调整一次
那么，对于一开始便选择“次年调”的购房者来说，还有没有“反悔”的机会呢？答案是肯定的，不过，前提是你的资信状况要足够好，而且更改的机会也几乎只有一次而已。
“暂时还没有出现‘按年调’变更为‘按月调’的客户，不过，如果你一开始选择了按年调，现在想变更为按月调，或者一开始选择了按月调，进入升息通道后想变更为按年调，提出申请后，我们上报至总行，经过严格审批后才能变更的。但是，基本只有一次机会，日后再想变回来就会比较困难了，而且我们对客户本身也有要求，必须是没有还款记录的优质客户。”兴业银行太原分行个贷部工作人员指出，该行可为客户提供贷款合同变更服务，在降息通道中，可将“按年调”变更为“按月调”，不过要看客户的资信和风险情况。
“银行会根据客户的资信情况、风险状况，来确定是否为其变更贷款利率，如客户频繁，想通过更改按年调、按月调来逃避利息支付，肯定是被拒绝的。”现有该项业务的一家股份制银行表示。
调息后新利率的执行方式到底是“按月”、“按季”还是“按年”合算，并非一成不变。如果是当下这种频繁降息的情况，贷款者迫切要求尽快享受更低利率，那“按月”当然最合算。可如果是2011年那种频繁加息的情况，贷款者当然希望能早点执行低的利率，此时“按年”调整无疑就是较为合算的。
某股份制银行太原分行资深理财师提醒购房者，虽然目前在降息通道下，房贷选择“按月调”能够“获利”，但房贷是长期行为，一旦未来进入升息通道，购房者又将“吃亏”，所以购房者还是要根据自身对利率走势的预期和实际贷款年限来选择利率调整方式。
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