[摘要] 太原一些不良开发商往往会利用老百姓不懂商品房专业知识的弊端，在这“五证”上大做文章。有的楼盘竟然出现悬挂假“五证”揽客的现象。
依照国家有关法规，房地产开发商必须在取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划证》、《建设工程施工证》和《商品房销售(预售)许可证》五个证件的前提下才具备售楼开盘资格，也就是说必须这“五证”齐全之后才能面向社会公开销售楼房，这一方面是为了规范房地产开发秩序，另一方面也是为了确保购房者的利益。
用过期“五证”冒名顶替
在楼市交易中，“五证”的问题是最让人窝心的，也是最令消费者防不胜防的。用已经过期或者其它楼号的“五证”来冒名顶替，这是楼市目前比较常见的违规手法。
记者在采访中了解到，即使有些项目能拿出规划许可证，但出示的也并不是消费者所买楼盘的规划证。省城某小区的业主王先生说：“自从2005年入住以后，我们到现在也办不下房产证来，眼看着小区内其它住户都办完房产证了，唯独我们这栋楼就是办不下来。最后才发现这栋楼是开发商为了多挣钱而插建的，任何审批手续都没有。开发商的想法是通过处罚可以补办到房产证，却没想到，如今想尽办法也办不下来了。”
还有一些楼盘项目出示的预售许可证是作废的，或者根本不是这个楼号的。某小区曾经有位业主买的是5号楼，一看有预售许可证就付款了，还觉得很安全，后来房价上涨了，开发商以无预售证为由声称合同无效，业主这才知道原来自己当时看到的预售证是3号楼的。因为预售许可证往往是按楼号发放的，所以消费者买房时一定要认真看清房管局发放的预售许可证究竟是哪些楼号的。
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混淆概念“移花接木”
所谓的“村证房”即“小产权房”，是指村委会为了改善村民住宅环境利用本村的集体土地盖起来的房子，销售的对象按照要求仅限于本村村民，但实际上很多市民也会购买。小产权房只是没有《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，其它的三证都是必须要办理的。小产权房也同样需要建设行政部门的各项审批，只是其审批程序有别于商品房，且与商品房中的“五证”有着严格的不同。
据记者了解，目前大部分小产权房多处于非法状态，往往是先建房后补办手续，有的办不了建设工程规划许可证，或是办不了建设用地规划许可证，还有的办不了施工许可证，更有甚者三证都没有。而村委会在卖房子时随便拼凑几个证件，就敢底气十足地宣称“五证齐全”。
同时，在房产交易过程中，有些项目存在建设用地批准书或者是国有土地使用证被抵押或被人民法院查封的现象，但一些开发商往往出示的土地审批手续或是国有土地使用权证的复印件，将本已记录在土地证上的抵押记录隐去后再复印的。
太原市房管局工作人员表示：“消费者应要求开发商出示原件，最保险的方法是到土地管理部门查询一下，该宗土地有没有抵押或是否被法院查封就会十分清楚。”
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办假证“借尸还魂”
近日，不少市民反映，太原市部分楼盘在售楼处悬挂的“五证”是假的，在政府部门的相关网站上根本找不到。对此，太原市房管局相关部门工作人员表示，今年太原将严查楼盘悬挂假“五证”揽客的现象，如果市民发现也可及时举报。
5月3日，市民乔先生在路过晋祠路的时候，发现路边有人宣称可以制作假“规划证”。办假证的人告诉乔先生：“什么证件都可以办，规划证、土地证，每个证只要几百块钱就可以搞定。”随后，乔先生在晋祠路上部分小产权房、无证房的售楼处，见到了假规划证的身影。
对此，太原市房管局工作人员表示：“这种假证，除了个别地方如日期、编号等有问题外，其他的和正规备案的原件很像，从纸张、印刷到公章，做得很精细。还有一些楼盘，干脆不悬挂原件，仅在墙上挂个复印件，这个复印件有可能是把正规原件进行修改后制成的，这些行为都是不符合规定的。”
“如果购房者对楼盘不了解，很容易上当受骗。但如果留心一下，记住该楼盘的证件号，上网查一下，看是否和官方网站上的备案信息相符，很容易就能鉴别出证件的真伪。”工作人员告诉记者：“如果发现开发商悬挂假‘五证’，可向太原市监察大队进行举报(电话：0351———4942643)。”
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“五证”有问题如同被下了套
据记者了解，“五证”问题一直是消费者投诉率比较高的问题。“五证”有问题后导致购房合同无效，合同无效的后果是双方返还，恢复到签订合同以前的状态，也就是消费者把房子返还给开发商，开发商把购房款返还给你。在目前房价“稳中上升”的形势下，一些不良开发商往往以此为借口确认合同无效，最终受损失的是购房人。
“五证”有问题，还会直接影响到办理房证。有一些房子就是由于证件问题，业主在入住后三五年甚至是十年八年办不了房产证。不少业主在买房之初就一直打算办理按揭贷款，但是由于开发商的前期审批手续不全，银行迟迟不能办理按揭贷款。在这种情况下，开发商有时会在合同中约定“无论是否办理按揭，购房人都有义务将购房款补齐”，那么，根据合同约定，拿不出钱的业主就算是违约了。更严重的情况还会出现开发商根本不能交房，造成工程“烂尾”不能入住，使业主的首付购房款打了水漂。
据悉，省城房地产开发商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，简称“五证”。前两个证由太原市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由太原市住建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》由太原市国土资源局和房管局核发。购房者如有疑虑，可向上述部门咨询。
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“五证”不全 为何照样热卖？
据不完全统计，太原市的100余家商品房项目中，仅有为数不多的二、三十家“五证”齐全，其余均证件不全，但这样的楼盘却因为价格低等因素反而卖得比较火，购房者往往对其可能带来的风险没有给予充分关注。太原楼市为何多数房子“五证”不全照样热卖？
在位于小店区坞城路附近的某楼盘，置业顾问热情地告诉记者，目前该楼盘一期已经全部售完了，现在销售的二期也卖了差不多一半了。当记者问到关于“五证”问题时，这名置业顾问倒很坦白地说：“现在咱们楼盘‘五证’不全，不过，楼房封顶时您可以看到预售证。”虽然置业顾问语气肯定，却还是无法消除人们的后顾之忧。
那么别的楼盘是否也存在类似的现象呢？ “只要开始动工了，有没有预售证问题不大。”在另外一家售楼中心，置业顾问则向记者表达了这样一个观点，“在太原有相当一部分房地产企业都存在证件不全就出售的现象，这其实很普遍也很正常。”
记者随后拨打电话向行政执法局询问情况，一位工作人员表示，一些开发商在证件还没批下来的情况下就卖房，说白了就是为了尽快回笼资金，但按照相关规定，证件不全的房产是禁止出售的，行政执法局有权对其进行查处。同时提醒市民，如果遇到证件不全的房子，谨慎购买，以免将来有可能办不下来房产证，购房权益得不到保障。
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