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炒房时代渐远 房地产投资教材重新改写

房天下综合整理   2011-05-20 00:00

[摘要] 控至今,房地产投资环境已经大变。住建部政策研究中心副主任秦虹目前正针对民间资本去向等问题,辗转调查于各个三线城市。

调控至今,房地产投资环境已经大变。

住建部政策研究中心副主任秦虹目前正针对民间资本去向等问题,辗转调查于各个三线城市。

她得出的初步结论是,买房就是的投资,这种预期已经变得不那么明确了。以往支撑房价不断上涨的核心动力就是那些持续购买房产的人群,而这部分人群随着未来市场预期扭转,势必呈下降趋势。

不过秦虹也坦承,缺乏投资渠道的民间资本,仍然认定房地产是主要投资渠道。

如果要让更多民间资本分享到房地产市场这块“蛋糕”,正在培育期的房地产市场证券化市场将成为必然趋势。

失衡的调控

秦虹估算,限购使得约4000亿元资金正在寻找出口。

“调控主要是在35个城市采取限购政策。假定这35个城市投资性住房是指两套以上住房的购买需求,这部分约占到20%,北京投资性需求大概占到40%。照此估算,限购使得大概有4000亿左右的资金被迫退出住宅市场。”在秦虹看来,这类资金可能有三种流向:一是二三线城市;二是商业地产;三是字画、古玩和股市。但主要投资走向仍然是房地产。

这一点,高和投资苏鑫深有同感。近期在武汉、长沙、青岛、鄂尔多斯(600295,股吧)、太原、吕梁、长治、孝义等地调研的苏鑫,目睹了非限购地区房价猛涨的过程。

“尤其是山西、陕北一带,大部分投资人反映当地房价在调控这一年上涨了20%-30%”,苏鑫表示,恰恰在调控力度加大的最近一两年,这些地区的投资趋势迅速明朗起来,“一些三线城市已经进入大量资金,从而造成了价格的上涨。”

商业地产在调控后的火爆则更加明显。5月15日,SOHO中国网售的15套房,包括商铺和写字楼甚至在当天遭到了“秒杀”,总成交价超过1.36亿元。最令住宅开发商眼热的是,商铺写字楼全部限价成交。当天挂出的一套前门大街自持物业租金竞买,也以1500元/平方米每月一口价被网友直接拿下。

在一线城市,房地产市场还存在着另外一种失衡:高端住宅与普通住宅的分野。

据21世纪不动产数据显示,与普通住宅成交冷淡、价格跌势明显不同的是,高端豪宅价格反而一直坚挺。“就近期新开盘的几个高端豪宅项目来看,高端新房仍然受到市场热捧,与周边二手楼盘形成较大反差。”21世纪不动产分析师粟日称。

园墅总经理助理郝悦称,她并没有感觉调控前后楼盘来访和成交发生明显变化。“业主的来访量可能下降了10%-20%,但总体成交并没有受影响。”据了解,园墅是主要以叠拼、联排和双拼别墅为主的楼盘,总价在470万-480万元/栋。该楼盘4月16日推出三期24套叠拼别墅,截至目前已签约认购15套。

近期推出京城全景观住宅的长安太和相关负责人介绍,近段时间的来访来电也明显增多,达每天20余组。计划于5月下旬推出50余套首批别墅的远洋傲北项目,据相关负责人透露,目前蓄客也很充分。

粟日认为,从目前情况来看,高端热而中低端冷,是市场的正常反应。以北京为例,限购令抑制的主要是在京工作的外地人的住房需求,这部分群体工作时间不长,经济实力有限。而富裕人群往往有机会找到购买资格,如通过在北京设立的公司等,而且他们倾向于一次性购买豪宅,此前多个抛售手中几套房产购买高端楼盘的案例就是明证。如此一来,本已失衡的房地产市场,可能不得不面对更加失衡的现实。

从炒房到理性投资

“惯性的炒房时代已不存在。”苏鑫在由华本机构主办的“山西投资峰会”上说。房地产投资心态已发生变化。

“一类心态是希望短期内房价下降;另一类心态是长期房价会涨,但长期上涨速度缓慢。以往,房地产价格上涨过快是投资需求推动的,但投资需求只对预期敏感。不管上述哪一类预期,其中观望的成分都很大,更不用说像以前一样持续购房了。炒房需求已经基本被挤出房地产市场了。”秦虹解释说。

但心态发生改变后,分流的投资渠道在业内人士看来也并不稳定。

令苏鑫担心的是,不同于“财富聚集地”的一线城市,二三线城市因不受调控限制而因民间资本转移炒作起来的房价,一旦价格发生下跌,若没有持续需求支撑,后果将更难估量。

“分流到二三线城市的购买力并没有发生持续购买,说明他们也很谨慎。”秦虹认为。

与此同时,秦虹认为,分流至商业地产的资金也是有限的。“因为商业投资风险很大。开发企业一哄而上,导致供应过剩的风险;市场上缺少的商业地产开发机构。如果没有合理的资金安排,商业项目后期运营收入也很难达到预期回报。所以投资商业地产并不会形成长期机制。”秦虹表示,“总体来讲,实物投资将趋于饱和。”

“房产调控的结果,就是由传统的炒房时代变成了理性的投资时代。”苏鑫说。

引入房地产证券化?

业内人士普遍认为,政府应趁需求抑制的时机,培养更加长效的投资渠道投资机制。

在2011楼市财经名人汇·一渡新新小镇举办的“地产改变城市”系列论坛上,房地产评论人蔡鸿岩表示,此轮的调控,如果压抑时间过长,一旦出现放松,势必造成更大更恶劣的反弹。包括很多地方政府、开发商也不愿意出现第二次反弹。必须要有持续的、有效的政策和制度,来防止这种局面的出现。

秦虹多年来一直在倡导房地产融资多元化,这是回归本轮房地产调控的一个主要原因,即解决由贫富分化带来的社会矛盾,而房价的快速上涨,加剧了财富的两极分化。

“由于投资渠道有限,房地产才成为2009年和2010年众多家庭的投资,甚至出现了恐慌性购房,进一步加大了市场供求关系的压力。从2009年开始,政府强调要切实有效地增加供应,但这在短时间内难于做到。”秦虹认为,解决房地产投资难题,应该引入房地产市场证券化。“以往民间资本量小,现在民间资本已经很充裕,而投资渠道又变得不明确,所以房地产直接融资一定是势在必行的趋势。”

不过,秦虹坦承,尽管呼吁多年,但目前仍是在培育期。她认为,这需要制度环节的设计。机构投资者须有一个良好的生存环境,一个畅通的经营体系的支持。普通居民要有一定投资门槛,加强风险限制。

房地产基金先行者苏鑫表示,基金仍在困境中求解,开发商宁可选择信托也不愿意选择基金,而私募也经常受到民间投资者质疑。但他认为,房地产证券化一定是趋势。这可以令更多老百姓分享房地产的成果。他所接触的一些煤老板已经在运营煤矿时使用PE。

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